פסק-דין בתיק ת"א 4991-10-09

1.       בפני תביעה ותביעה שכנגד, כספיות, הקשורות לשתי עסקאות מקרקעין שנערכו בין הצדדים בשנים 2002 ו- 2004 למכירת חלקת אדמה בשטח כולל של 3,000 מ"ר משטח חלקה בגודל 35,614 מ"ר הידועה בתור חלקה 12 גוש 18888 מאדמות ירכא (להלן: " החלקה").

2.       התובע טוען כי הנתבעת מכרה לו בשתי עסקאות נפרדות שנערכו ביניהם, האחת מיום 2.9.02 (להלן: " העסקה הראשונה") והשנייה ביום 2.12.04 (להלן: " העסקה השנייה"), את מלוא זכויותיה בחלקה 3,000 מ"ר (1,500 מ"ר בכל עסקה).

3.       נטען כי במסגרת העסקה השנייה, התחייבה הנתבעת לשלם את המיסים החלים עליה עפ"י חוק, היינו: מס שבח ומס מכירה אשר הסתכמו, נכון למועד הגשת התביעה, בסך של 96,515 ש"ח (קרן). לטענת התובע הנתבעת נמנעה מלשלמם לרשויות המס.

4.       עקב סירובה של הנתבעת (חרף פניות רבות אליה), נאלץ התובע לשאת בתשלום חוב המס לרשויות לשם העברת מלוא הזכויות בחלקה על שמו.

5.       לאור האמור עותר התובע לחייב את הנתבעת בסך של 111,955 ש"ח (המורכב מסכום הקרן בסך של 96,515 ש"ח בתוספת ריבית והפרשי הצמדה נכון ליום הגשת התביעה) וכן סך של 8,000 ש"ח פיצוי בגין עוגמת נפש.

6.       הנתבעת מודה כי מכרה לתובע, באמצעות בעלה, את כל זכויותיה בחלקה (3,000 מ"ר) בשתי עסקאות נפרדות (שהוגדרו לעיל כ"עסקה ראשונה" ו- "עסקה שנייה") אך לטענתה, ההסכם (נספח א' לכתב התביעה) איננו ההסכם הרלבנטי שעל פיו היא מכרה את זכויותיה לתובע בחלקה, אלא על פי שני הסכמים נפרדים משנת 2002 ו- 2004 (אעיר כי משום מה לא צורפו הסכמים אלה לכתב הגנתה); עפ"י נסח רישום מעודכן (צורף כנספח א' לכתב ההגנה) נרשמו זכויותיו של התובע בחלקה לפי שטר מס' 12608 מיום 12.6.08 בחלק יחסי 1500/35614 ולפי שטר מס' 17635 מיום 11.8.08 בחלק יחסי 750/17807, דהיינו סה"כ 3,000 מ"ר; מטרת עריכתו של ההסכם (נספח א' לכתב התביעה) הייתה לצרכי "הבטחת זכויות התובע בשטח הנמכר", כאשר בפועל הסכם זה מעולם לא הוגש ללשכת מיסוי המקרקעין, והצגתו בגוף התביעה (במקום ההסכמים הרלבנטיים) רק מעידה על חוסר הכנות בגרסת התובע.

7.       הנתבעת מודה כי סוכם בין הצדדים שהיא תישא בתשלומי מס שבח ומס מכירה החלים על העסקה השנייה, אך זאת מתוך התמורה המגיעה לה מהתובע (אשר חלק ממנה עוכב בהסכמה בידי התובע למטרה זו בלבד), כך שבפועל היא זו ששילמה מיסים אלה ולא התובע; עוד נטען כי לאחר תשלום המיסים מתוך התמורה שעוכבה בידי התובע נותר בידי התובע סך של 10,000 ש"ח שהתובע נדרש להשיבו לנתבעת, וכן התובע חייב להעביר לנתבעת עלות מבנה רפת שהיה בנוי על הקרקע שנמכרה לתובע (במסגרת העסקה השנייה שלא היה כלול בעסקה הראשונה או השנייה), וזאת לאחר שהתובע מכר אותו ולא העביר את תמורתו לנתבעת; עוד נטען כי לאחר שהתובע לא עמד במוסכם עימו ולא פעל לשלם את המיסים במועד מתוך היתרה המעוכבת בידיו, הדבר גרר אחריו הטלתם של עיקולים ונקיטת הליכים נגד הנתבעת; כל פעם שננקטו הליכים נגד הנתבעת היה בעלה פונה לתובע ודורש ממנו לשלם את המיסים והתובע היה עושה כן לבסוף, משלם את המיסים ומביא לביטול ההליכים; עקב הימנעותו של התובע לשלם המיסים בגין שתי העסקאות, נאלץ בעלה של הנתבעת לפנות אליו רבות באופן אישי וכן באמצעות אחיו של התובע ומכר אחר (תושב ירכא) ולהפעיל עליו לחצים ולגרום לו לשלם את כל החוב לרשויות מהתמורה המעוכבת בידיו; כחלק משיטת הלחץ על התובע שלח בעלה של הנתבעת ביום 11.7.08 מכתב באמצעות עו"ד שחאדה לתובע המכחיש את ביצוע העסקה השנייה וזאת על מנת להאיץ בתובע להזדרז ולשלם את המיסים ולבטל את ההליכים נגד הנתבעת (צורף כנספח ג' לכתב התביעה). אכן, לאחר משלוח מכתב זה הוא דאג לשלם את המיסים ורשם את הזכויות בחלקה מכוח העסקה השנייה על שמו ביום 11.8.08; עוד צוין כי במסגרת פגישה אצל ב"כ התובע הציע התובע לבעלה של הנתבעת סך של 25,000 ש"ח לסילוק סופי של כל דרישות הנתבעת בגין עלות הרפת ובגין היתרה בסך 10,000 ש"ח שנותרה בידי התובע (לאחר תשלום המיסים מהתמורה שעוכבה בידו), אך בעלה של הנתבעת דחה הצעה זו; עוד נטען כי לנוכח היחסים המיוחדים שהיו לתובע עם בני משפחת בעלה של הנתבעת לא מיהרה הנתבעת להגיש תביעה נגד התובע והיא ובעלה המתינו עד שהתובע יואיל לשלם את המגיע להם כאמור בדרכי נועם.

8.       לאור האמור לעיל דוחה הנתבעת את כל טענות התובע ועותרת לביהמ"ש במסגרת תביעתה הנגדית לחייב את התובע ביתרת הכספים שנותרה בידי התובע (לאחר ביצוע התשלומים בגין מס שבח ומס מכירה) בסך 10,000 ש"ח, העומדים נכון למועד הגשת התביעה הנגדית על סך 13,469 ש"ח, וכן עלות החומרים שהתובע קיבל לידיו ע"י פירוק הרפת (עפ"י הצעת מחיר שצורפה כנספח ג' לתביעה הנגדית בניכוי 30% עלות עבודה), המסתכמת בסך 93,000 ש"ח. כמו כן, עותרת הנתבעת לפיצוי בסך 15,000 ש"חבגין עוגמת נפש - ובסה"כ 121,469 ש"ח.

9.       התובע (כנתבע שכנגד) מכחיש כי היה בנוי על השטח שנמכר לו מבנה רפת בגודל 750 מ"ר. לטענתו, הייתה ממוקמת על החלקה סככה ישנה ואינה ראויה לשימוש, נטושה, ושרופה בשטח של 150 מ"ר לכל היותר; במסגרת שתי העסקאות שנערכו אצל ב"כ הנתבעת, שהוא קרוב משפחתה, לא אוזכרה הסככה ולא הייתה כל הסכמה בזיקה אליה; לראשונה נטען ע"י התובע כי במסגרת העסקה השנייה, הוא גילה כי אמורים להפקיע 100 מ"ר מהשטח שנמכר לו לצורך הרחבת הדרך והוא ביקש לזכותו משווי ההפקעה, ולבסוף סוכם כי הסככה תישאר בעסקה בתמורה להפקעה, היה ותופקע; לחלופין, טוען התובע כי עפ"י יעוץ משפטי שקיבל, הבעלות על הקרקע עוברת לרוכש כולל המחובר לקרקע; התובע טוען כי הוסכם עם הנתבעת כי המיסים הכרוכים בהעברת המגרשים על שמו יחולו עפ"י חוק, כלומר מס שבח ומס מכירה יחולו על הנתבעת. התובע מכחיש מכל וכל את הטענה כי הושאר אצלו פיקדון מכספי התמורה לצורך תשלום המיסים; הוא גם מכחיש כי הנתבעת פנתה אליו לעניין תשלום המיסים וטוען כי ההיפך הוא הנכון, הוא זה שפנה אל הנתבעת בדרישה לשלם את המיסים החלים עליה אך כל דרישותיו לא מצאו אוזן קשבת.

10.   בתיק נשמעו ראיות הצדדים עד תום. מטעם התביעה העיד התובע עצמו. מטעם ההגנה העיד בעלה של הנתבעת האני משלב (להלן: " האני") בלבד. הוגשו סיכומים בכתב והתיק הובא בפני לצורך הכרעה.

11.   הסוגיות הטעונות הכרעה:

·         האם חובת תשלום מס שבח ומס מכירה בהתאם להסכם המכר מיום 2.12.04, חלה על הנתבעת?

·         אם התשובה לשאלה לעיל חיובית, האם הצדדים הסכימו בע"פ כי התובע יעכב/יקזז בהסכמה חלק מהתמורה החוזית וישלם באמצעותו ישירות את חוב המיסים של הנתבעת לרשויות מס מקרקעין? אם כן - כמה כסף מתוך התמורה החוזית עיכב התובע בידיו למטרה זו, ומהי היתרה שנותרה או שהייתה אמורה להיוותר בידיו לאחר תשלום החוב לרשויות (אם בכלל)?  

·         אם התשובה לשאלה הקודמת הנה שלילית, עולה השאלה: מהו סך הכספים ששילם התובע בגין החוב של הנתבעת לרשות המיסים, מעבר לתמורה החוזית? איזה חלק מסך הכספים ששילם לרשות המיסים הוא כנגד קרן החוב ואיזה חלק הוא בגין קנסות/הצמדות, והאם בנסיבות העניין יש לזקוף את השיהוי הרב בתשלום חוב המיסים או חלקו לחובת התובע?

·         האם הוכח ע"י הנתבעת כי התמורה שנקבעה בהסכם המכר מיום 2.12.04 לא כללה את המבנה שהיה בנוי על השטח, נשוא העסקה? אם כן, האם התובע פרק את המבנה בניגוד להסכמות בין הצדדים והותיר את החומרים ברשותו, ומה גובה הפיצוי לו זכאית הנתבעת עקב כך?

12.   אין חולק כי הסעדים המבוקשים בתביעה העיקרית ובתביעה הנגדית מתבססים, בעיקרם, על הוראות הסכם המכר מיום 2.12.04 אשר במסגרתו מכרה הנתבעת לתובע שטח נוסף בגודל 1,500 מ"ר מהחלקה, עליו נטען ע"י הנתבעת כי היה בנוי מבנה ששימש כרפת (נוסף על שטח בגודל זהה בחלקה שנמכר לתובע ע"י הנתבעת עפ"י הסכם המכר מיום 2.9.02). יוצא אפוא כי לצורך הכרעה בשאלות שפורטו בסעיף 11 לעיל עלינו לעמוד על תנאיו של הסכם המכר מיום 2.12.04, ועל סוגיית הפרתו בידי מי מהצדדים.

כבר אציין כי לאחר שבחנתי את כל חומר הראיות נחה דעתי לקבוע כי הן התובע והן הנתבעת לא עמדו בנטל הראיה הרובץ לפתחם במשפט אזרחי (עפ"י מאזן הסתברויות), ולא הוכיחו את תנאי ההסכם עליו הם מבססים את תביעתם, לרבות התמורה "העלומה" ששילם התובע לנתבעת במסגרת העסקה השנייה. כמו כן אני קובע כי מחומר הראיות עולה כי הצדדים, "מסיבות השמורות עימם", נקטו במדיניות של " גילוי טפח וכיסוי טפחיים" בהבאת הנתונים הרלבנטיים בפני ביהמ"ש שיש בהם כדי לשקף את העסקאות האמיתיות כפי שבוצעו ביניהן, ודי בכך כדי להביא לדחיית שתי התביעות. להלן אנמק עמדתי זו.

13.   בכתב תביעתו טען התובע כי במסגרת העסקה השנייה מיום 2.12.04 התחייבה הנתבעת (המוכרת) לשאת בתשלום מס שבח ומס מכירה, אך למרות פניות רבות היא נמנעה במשך שנים ממילוי אחר חיוב זה והוא נאלץ לשאת בתשלום המיסים החלים על העסקה על חשבונו, מעבר לתמורה החוזית (ראו: סעיפים 5-7 לכתב התביעה), לשם העברת הזכויות בחלקה על שמו. לצורך הוכחת טענה זו צירף התובע הסכם מכר (להלן: " נספח א'") לפיו לכאורה מכרה הנתבעת לתובע כנגד תמורה עלומה (שלא צוינה בהסכם המכר !!) את כל זכויותיה בחלקה (3,000 מ"ר לתובע) ביום 2.12.04, וזאת למרות שהתובע ידע היטב כי נספח א' אינו משקף את העסקאות האמיתיות שנחתמו בין הצדדים וכי חתימתו נעשתה למטרה אחרת, וכי רכישת זכויות הנתבעת בחלקה על ידו בוצעה בשני שלבים ובמועדים שונים (פעם ביום 2.9.02 ופעם שנייה ביום 2.12.04 באותו יום שבו לכאורה נחתם גם נספח א'), ובאמצעות שני עסקאות מכר נפרדות שדווחו לרשות המיסים. רק בעקבות הכחשת הנתבעת את נספח א' וטענתה כי מכירת זכויותיה בחלקה נעשו בשני שלבים ובשתי עסקאות נפרדות מצא התובע לנכון לצרף לראשונה לתצהיר עדותו הראשית עותק מהסכם המכר אשר עפ"י הנטען נחתם בין הצדדים במסגרת העסקה השנייה (צורף כנספח ב', (להלן: " הסכם המכר השני"), עליו לכאורה הוא מבסס את תביעתו.

14.   בפתח חקירתו הנגדית נשאל התובע בקשר לנסיבות חתימתו של הסכם המכר השני (פרוטוקול עמ' 3 שורות 16-22), וכך נרשמו הדברים: